房地产土地获取、拿地模式创新

与项目报批报建策略、技巧实战培训

企业如何正确的拿地？拿地的创新模式和渠道有哪些？

分享标杆房企如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手，在开发前期最重要的环节上突破。

各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？

如何构建适合房地产企业的报建流程和体系？

如何做好项目报建工作典型难点及技术处理？

不同类型开发企业需要关注的报建节点有哪些？

课程前言

本课程是一门结合房地产全程开发的拿地、项目报建实战课程，通过对土地获取、项目报批报建环节的梳理和开发建设中的核心部门、核心人脉的剖析，帮助企业提高拿地能力，更有效的规避各种拿地模式和渠道中的风险；学习项目报批报建流程、策略和技巧，熟悉掌握国土、规划、建委、房管局等相关政府部门报建流程，组织报建资料，遵守报建时限，保证企业开发项目快速取得合法证照。

授课专家

杨凡：现任江苏嘉城建设管理有限公司副总经理（合伙人）、曾任江苏九洲投资集团地产中心副总经理兼总建筑师，江苏亚东建发集团总工办副主任，副总工程师、苏宁环球集团南京浦东建设开发有限公司副总经理兼设计总监。精通房地产项目全过程运作。擅长土地开发模式与流程管理、土地一二级联动开发管理以及项目决策，执行和监管方面的统筹协调工作。

谯闻东：房地产项目前期领域资深从业人士。曾历任合生创展集团开发与营销中心总监、龙湖地产项目前期负责人、恒大地产运营管控负责人等职位。经历N多个项目的土地踏勘和调研、可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、项目报批报建协调等前期工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、一二级联动获取策略、项目报批报建技巧和政府公共关系维护，对内对于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独特的理论和实践经验。

 

课程内容

第一章  房地产土地获取、拿地模式创新及风险规避

一、关于目前的土地市场

1、土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨 

2、金融政策为房企添筹码，货币超发助推一二线城市房价上涨

3、房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰

4、房地产调整的宏观规律及变化应对 四、各种拿地模式和渠道的风险有哪些，如何规避？

（一）一二级联动获取土地实操及风险防范

1、如何成功获取土地一级开发权

2、土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析

3、土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总

1）前期开发的法律文件

2）土地一级开发的法律文件

3）土地一级开发成本类的法律文件

4、土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？

5、土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析

6、如何策划前期资金投入保障资金安全

7、如何设定土地一二级联动开发招拍挂的合法壁垒

8、如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁事宜

9、政府授权的法律文件及需要审批的相关批文、相关手续的办理程序

案例：开发商土地一二级联动开发模式研究及赏析

（二）直接进行项目转让获取项目实操及风险防范

1、精心策划的项目转让为何竹篮打水一场空？

2、如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效？

3、如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动？

4、如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本？

案例:直接进行项目转让获取土地实操及风险防范

（三）股权收购获取项目实操及风险防范

1、收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍

2、 股权收购如何做好合理避税

3、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析

4、通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？

5、 案例展现股权收购取得房地产项目实操

6、房地产并购的八大问题

7、房地产开发前期的常见法律风险及其防范对策

案例分析：XXX企业拿地模式及关注的法律风险

二、关于拿地---八大“勾地”攻略及地产并购实务

1、三种最常见的方式

股权转让案例：XX地产标杆大宗购并xx集团

1）合伙成立项目公司  2）以联合开发的名义 

2、以下方法有局限性

1）兼并或合并，中交并购绿城案例

2）在建项目转让，南京xx城项目转让案例

3）股权托管   4）变更用地类型

5）染指“插花规划” 

3、房地产并购实务及案例分析

1）法规政策  2）交易结构  3）尽职调查

4）交易文件  5）提问与回答

三、关于拿地的创新模式和渠道

（一）大宗地块拿地模式分析

1、新区域（中信XX城市）开发模式

2、主题地产（华侨城）模式

3、城市更新（深圳XX地产模式）模式

4、商业综合体（万达、龙湖、华润）带动模式

5、产业地产（华夏幸福）模式

（二）拿地阶段企业间的合作模式分析

1、项目公司  2、合作开发  3、股权收购

4、不同模式下的利弊和操作关键点

（三）如何提升企业的“拿地能力”?

1、综合能力的积累  2、合理的项目信息来源

3、了解及研究政府规划动向

4、品牌价值  5、开发思路的引导性

6、提高资金解决能力

案例：如何拿地？房地产开发拿地操作标准探讨

第二章 房地产项目报批报建流程、策略、技巧及典型案例分析