专家简介：

郭老师 中国宏观经济与城市运营专家学者
区域产业发展规划专家
深圳全球化研究院研究员
中国城市综合开发运营开拓者之一
哈尔滨工业大学，工程管理硕士学位，经济学博士，高级工程师
国家某战略产业发展十三五规划编写小组成员
2014年-2017年担任中国五矿集团公司产业地产事业部总经理
2007年-2014年担任五矿粤东物流总部新城项目总经理，参与制定了《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》
2013年新华社瞭望周刊刊发其《新型城镇化推进四原则》署名文章。
中国建筑、中国交通、中国电建、中国中铁、大连三寰产业地产与PPP模式业务顾问
博士师从现任全国政协经济委员会副主任、中国人民银行货币政策委员会委员刘世锦
▲其在辽宁、广东、浙江主持设计的国家级区域开发产业规划、开发模式、制度设计、融资规划及后续产业导入成果受到国务院重要领导的高度赞誉。
▲负责联络国家发改委、财政部、国务院国资委、工信部、科技部、国家国防科工局相关司局、中国建筑、中国交通、中国电建、中国中铁等大型央国企战略顾问。
▲碧桂园、万科、华夏幸福、绿城等房地产开发企业宏观战略顾问
擅长：经济制度变迁、货币与金融、土地制度与城市化，以及改革与技术创新、区域开发交易制度与模式、区域开发组织制度、区域产业发展引致等领域。

曾任: 中国五矿集团公司城市发展研究院院长
现任：中国五矿集团公司固定资产投资管理部总经理
现任: 中国五矿集团公司投资管理部总经理

宏观经济与房地产开发领域文章：
《新型城镇化四原则》新华社
《产业地产十年PPP模式全流程实践思考》（上中下连载）
2017年2月搜狐财经、网易财经、凤凰财经、今日头条、PPP知乎同时刊发
《资产证券化与“股权交易池”视角下园区开发PPP模式实操之社会资本退出》
2017年2月搜狐财经、网易财经、凤凰财经、今日头条刊发PPP知乎同时刊发
《里昂惕夫产业关联模型在城市规划中的应用》
《城市综合开发项目政府付费机制合理性研究》
《国内十一种助推城市发展的开发模式》
《中国宏观经济背景下的城市综合开发逻辑与存在》
《史诗般的中国城镇化》等

郭先生具有十年的宏观经济研究与国内固定资产投资管理经验，深谙政府投资思路与投资逻辑，专注于中国新型城镇化研究与中国宏观经济发展研究，特别对于中国房地产发展情况与趋势、政府投资、中国城市发展、中国金融行业发展研判、货币政策、中美贸易战、经济全球化、中国制造2025、产业转型升级与产业转移领域有独到的深入见解。多次受邀于各地政府、大型中央企业进行国内经济发展趋势解读与房地产发展趋势解读。
先后实操3个投资超百亿元大型城市综合开发项目，累计为地方政府产业发展导入总额80亿元。为国内十余省份90余个地方政府提供过区域发展经济制度设计、开发战略、城市定位、PPP模式、产业策划咨询与发展建议。先后为国内大型央企中国建筑、中国中铁、中国葛洲坝、中国电建、中交集团、中信集团、中国中冶、招商局集团和国内大型房企万科集团、碧桂园、华夏幸福基业、河北东旭、隆基泰和进行城市综合开发运营咨询服务。擅长结合自身集产业规划发展理论和实践经验，将技术成果转化为评估体系和模型，为中国地方政府和企业提供专业的经济及产业发展建议咨询与培训。

项目与研究成果
1. 项目成果：
● 作为知名产业地产咨询专家，参与创立3个投资超百亿元大型城市综合开发项目——五矿营口产业园，五矿粤东物流产业新城、五矿衢州绿色产业新城；为国内十余省份90余个地方政府提供过PPP模式、产业策划咨询与发展建议。郭巍先生擅长特色小镇、总部经济、物流新城、智慧城市、军民融合、生命大健康、养老类产业地产开发全流程模式设计，擅长于以新型城镇化理论量化分析区域产业发展，为地方政府及房地产开发企业提供量化的产业发展咨询服务。
● 曾为90余家地方政府提供区域发展咨询建议：北京市丰台园博园项目、北京市通州永乐店项目、北京市延庆纳米科技园项目、北京市大兴区魏善庄项目及新媒体产业园项目、山东龙口产业发展规划、广东省潮州市产业发展规划、广东省汕头市龙湖区产业发展规划、浙江省衢州市某区域产业发展规划、浙江省金华市某区域发展规划等；
● 2013年6月在新华社杂志《瞭望》周刊发表重量级文章《新型城镇化四原则》，首次提出新型城镇化发展原则，与中共中央国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》内容高度契合。
2. 研究成果：
● 《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》撰写参与人
● 《新型城镇化推进四原则》新华通讯社、瞭望新闻周刊、刊号CN11-1276/D
● 《新型城镇化背景下的中国PPP模式实操手册指引》待发布
● 《功能关联与规划布局》中国学术期刊（光盘版）电子杂志社，第十五届中国科协年会第25分会场：产城互动与规划统筹研讨会、分类号TU984
● 上海市杨浦区某区块产业定位研究
● 中国城镇化WISE模型理论
● 土地分等定级理论
● 产业地产选址五有理论
● 北京市大兴区、通州区、丰台区相关区域经济及产业发展规划
● 山东省龙口市高新区规划
● 粤东总部新城产业规划
● 产业链总部经济理论

个人风格：
宏观介绍清晰透彻，微观分析贴近实际，逻辑思维能力强，善于抓住核心问题，引导式授课，富有感染力；深入浅出，将复杂理论简单化，案例贴切，富有吸引力；理论联系实践，案例多且震撼真实，富有实操性。

主攻方向：
《中国宏观经济形势分析与发展研判》
《中国房地产发展趋势分析及预测》
《产业地产开发全流程操作模式与案例解析》
《PPP模式全流程操作体系与融资要点方法解析》
《地方政府产业升级与招商引资策略》
《地方政府融资平台转型升级与途径》
《新形势下特色小镇开发全流程操作模式与案例解析》
《华夏幸福基业产城融合开发模式全流程操作模式解析》

服务过的客户：
地方政府：北京市通州区永乐店镇、北京市通州区台湖镇、北京市丰台区、北京市大兴区、河北省唐山曹妃甸、浙江省衢州市、浙江省金华市、广东省汕头市、广东省潮阳市、广东省河源市、山东省龙口市、山东省莱芜市、四川省乐山市、四川省阿坝藏族羌族自治州、湖南省衡阳市、湖南省郴州市、江西省赣州市、重庆市两江新区……
金融机构：中融信托、百瑞信托、五矿信托、华融信托、上海信托、中信信托、中航信托、中金公司、光大证券、五矿证券、天风证券、中信证券、华安证券、大连银行、绵阳商业银行、光大银行、内蒙古银行、广西农村信用社、中国外贸金融租赁有限公司、中交资产管理有限公司……
央企：中国建筑、中国五矿集团公司、中国葛洲坝集团公司、中国冶金科工集团、北京建工集团有限责任公司、中国建筑、中交集团、中煤集团、国家电网、中国一重、中冶京诚工程技术有限公司……
房企：万科集团、恒大、碧桂园、华夏幸福基业、融创中国、泰禾集团、华润置地、中南置地、新城控股、合生创展、花样年、隆基泰和、荣盛发展、世茂房地产……

城市综合开发建设全流程操作模式

与案例解析培训课程

课程背景：
城市综合开发模式是近年来新型的

城市开发建设里面，其主要含义是

整合规划设计、建设施工、多渠道

融资、运营管理、资本运作等综合

运作资源，以概念创意、咨询规划

为先导，发挥融资-投资-运营-资本

运作产业链竞争优势，通过产业导

入，提供“投资+建设+运营+服务”

的投资产品，为城市产业、企业和

消费者服务，打造一流的城市综合

服务。
近些年来中国建筑、中国中铁、中

交集团、中国电建、碧桂园、融创

、保利、恒大等大型房企蓄势发力

城市综合开发运营，但是大部分企

业目前对于城市综合开发开发运营

的认识程度不足，大家对于城市综

合开发开发的理论、战略选择、产

业规划与定位、产业导入以及产业

运营与城市开发结合的理论、模式

、方法、工具、测算、模型都处于

模糊状态。鉴于城市综合开发开发

投资大、周期长、获利高、风险大

的特点，企业急需城市综合开发开

发的发展模式与手段建议。国内进

入城市综合开发开发（大都是以特

色小镇、片区开发、城市综合开发

项目开发为载体）的相关企业规模

、数量、类型逐步增加，类似关于

城市综合开发开发战略选择、流程

操作、政策解读与应用、开发模式

选择与制定、操作工具解析与使用

、协议保障体系解析的诉求逐步强

烈。
什么是城市综合开发开发？城市综

合开发开发的内涵与实质是什么？

城市综合开发开发为什么会成为中

国2019年之后中国地方政府与房地

产企业的主导趋势和方向？金融机

构在此轮投资标的与资金投入标的

发生质的变化之后如何进行应对？

什么是城市综合开发开发的产业研

究？如何以城市综合开发开发解决

中国经济出现的种种问题？如果用

产业规划解决这些存在的、即将发

生的的问题和危机？产业规划与如

何进行城市综合开发布局？城市综

合开发与创新驱动、转型升级、互

联网+、一带一路究竟有些深层次的

联系？地方政府如何借助城市综合

开发进行转型升级？
新型城镇化与城市综合开发开发有

哪些联系？城市综合开发应该选择

哪些模式？如何用科学、财务、计

量、经济学论进行城市综合开发合

理开发保障企业盈利与发展？城市

综合开发盈利模式有哪些？PPP模式

如何在城市综合开发开发中进行应

用城市综合开发开发资政证券化解

析。
那么本课程《城市综合开发建设全

流程操作模式与案例解析》将从全

方位从中国经济的宏观形势、困难

、挑战，城市综合开发开发模式、

城市综合开发开发产业导入、招商

引资、地方政府融资平台公司转型

、产业经济计量、城市综合开发ABS

运作，城市综合开发开发项目可行

性研究逻辑与结构、城市综合开发

开发协议体系、城市综合开发开发

交易结构、城市综合开发开赢利点

构建进行科学解析，并落实到项目

开发每一个环节的风险与敏感因素

解析，助力和保障地方政府经济发

展与城市综合开发开发企业的发展

与盈利。

课程收益：
● 掌握城市综合开发科学的逻辑体

系
● 掌握城市综合开发财务测算模式

逻辑
● 掌握城市综合开发产业规划模型

方法与切体系构建
● 掌握城市综合开发产业运营方法
● 掌握城市综合开发开发产业集群

打造规律
● 掌握产业导入方法
● 掌握中国新型城镇化的实质内涵
● 掌握城市综合开发开发PPP模式

与交易结构设计
● 城市综合开发开发典型案例解析
● 城市综合开发开发经济学理论讲

解
● 掌握如何进行产业招商为政府带

来招商项目落地
● 掌握城市综合开发开发的融资模

式
● 掌握城市综合开发开发ABS基本

架构
● 掌握华夏幸福基业城市综合开发

开发运营模式和投融资的手段和方

法

课程时间：2天，6小时/天
课程对象：政府、金融机构、投资

公司、产业企业、房地产企业、城

市综合开发开发企业
课程方式：实战讲授+案例分析+调

研问卷+模式解析

课程大纲
引言：
一、城市综合开发核心能力体系解

析
1. 投资决策
2. 产品策划
3. 项目施工
4. 运营经营
二、城市综合开发开发全流程解析
1. 发现价值
2. 创造价值
3. 实现价值
4. 价值增值
5. 传递价值
第一讲：城市综合开发开发基本逻

辑与前期项目定位
一、城市综合开发开发理论基础逻

辑与定义
1. 新型城镇化理论
2. 产业转移理论
3. 产业集聚理论
4. 产业关联理论
二、城市综合开发开发目的及最终

状态分析
1. 产业发展
2. 政府发展
3. 客户发展
三、城市综合开发开发可行性分析
1. 城市综合开发开发前期调研
2. 城市综合开发开发财务测算
3. 城市综合开发开发产业投入产出

分析
四、五矿粤东物流总部新城前期开

发筹备资料清单与项目可研解析

第二讲：华夏幸福基业城市综合开

发开发业务全流程解析
一、华夏幸福基业基本概况
1. 固安项目
2. 大厂项目
二、华夏幸福基业的委托运营模式

及业务特点解析
1. 委托运营
2. 一二级联动开发
3. 产业发展服务模式
三、城市综合开发开发七大业务与

赢利点解析
1. 物业经营
2. 城市综合开发物业增值
3. 住宅与商业地产
4. 产业类投资
5. 公共服务收入
6. 一级开发与PPP
7. 税收与政府补贴
四、城市综合开发开发运营模式解

析
1. 委托运营
2. 特许经营
3. 政企合一
五、华夏幸福基业开发模式全流程

与业务核心能力解析
1. 华夏幸福的模式
2. 华夏幸福的业务
3. 华夏幸福盈利点分析
4. 华夏幸福业务布局
5. 华夏幸福模式的1.0版本到6.0版

本（华夏幸福基业的升级）
6. 华夏幸福PPP协议解析
六、华夏幸福基业城市综合开发开

发21种融资模式与实际应用案例解

析
1. 销售输血法
2. 信托借款
3. 公司债
4. 夹层融资
5. 售后回族融资租赁
6. 债务重组法
7. 债券转让
8. 资产支持证券（ABS）
9. 特定收益权转让
10. 战略引资
11. 关联方借款
12. 特殊信托计划
13. 夹层资管计划
14. 定向增发
15. 委托贷款
16. 银团贷款
17. 银行承兑
18. 短期融资券
19. 股票质押和对外担保

第三讲：张江高科的开发模式解析
一、张江高科介绍
1. 简单土地开发批租
2. 投资为主房产为辅
3. 房地产为主投资为辅
4. 开发运营商、服务集成商、产业

投资商三商合一
二、张江高科园区布局
1. 区位布局
2. 园区布局
三、张江高科产业规划与定位
1. 集成电路创新集群
2. 生物医药创新集群
3. 软件创集群
4. 文创集群
5. 金融服务创新集群
四、张江高科创新战略模式
1. 客户价值的二次开发
2. 直接投资模式
3. 委托投资模式
五、张江高科产品与服务
1. 科技地产项目租售
1）厂房
2）办公楼
3）研发楼
4）公寓和商业
2. 基金操盘股权投资
3. 产业投资
4. 平台建设

第四讲：五矿粤东物流总部新城开

发建设实施全流程及策划解析
1. 五矿粤东物流总部新城缘起
2. 五矿粤东物流总部新城政府汇报

流程
3. 五矿粤东物流总部新城产业规划

与定位
4. 五矿粤东物流总部新城可行性研

究
5. 五矿粤东物流总部新城城市调研

与定位
6. 五矿粤东物流总部行新城产业产

出测算
7. 五矿粤东物流总部新城开发策略

制定
8. 五矿粤东物流总部新城一二级联

动模式
9. 2018年五矿粤东物流总部新城与

绿城合作开发盈利模式

第五讲：城市综合开发开发选址模

型与应用
一、城市选址及定位模型工具应用

（选址五有模型）
1. 城市定位模型
2. 城市发展条件
3. 周边城市调研分析模型
二、城市综合开发开发土地分等定

级模型及应用
1. 土地分等定级模型与产业关联布

局模型的应用
三、城市综合开发开发产业关联模

型与土地布局模型及应用
1. 里昂惕夫产业关联模型解析
2. 里昂惕夫产业关联模型在粤东物

流小镇规划中的应用

第六讲：城市综合开发开发产业规

划理论模型与实际应用
一、产业升级方法论与实践
1. 产业升级模型及产业升级五大路

径解析
二、产业转移方法论与实践
1. 产业转移模型构建
2. 产业转移动力系统分析
3. 产业集群打造模式与方法
三、城市综合开发开发产业定位方

法
1. 调研分析
2. 招商扫楼
3. 客户开发
4. 产业筛选与定位
四、中国城市综合开发开发产业定

位实例分析
1. 北京大兴总部小镇产业规划与定

位
2. 粤东物流小镇产业规划与定位
五、城市综合开发开发产业布局理

论模型与实际应用
1. 里昂惕夫产业关联模型构建
2. 里昂惕夫产业关联模型在用地规

划布局中的应用
3. 里昂惕夫产业关联模型与用地性

质分配
4. 里昂惕夫产业关联模型模拟园区

动态运营

第七讲：城市综合开发产业规划机

产业经济产出测算
一、城市综合开发产业产出计算建

模与经济指标测算
1. 城市综合开发开发产业定位后的

经济产出模型构建
2. 城市综合开发开发产业定位后的

经济产出测算
3. 城市综合开发开发产业经济产出

测算之税收、就业、人口、GDP结果

导出

第八讲：城市综合开发融资渠道及

模式困境解析
一、城市综合开发项目开发投入产

出经济测算
1. 城市综合开发综合开发财务建模

基本要素搭建与设计
2. 城市综合开发综合开发交易结构

设计
3. 城市综合开发综合开发资金筹措

、还本付息、成本费用、税金、利

润、股东分红、财务报表结构设计

与计算
4. 城市综合开发综合开发静态与动

态财务指标评价体系构建
二、城市综合开发综合开发融资渠

道与融资可行构建
1. 商业银行
2. 保险资管计划
3. 资产证券化
4. 信托
5. 基金
6. 债券
7. 城市综合开发综合开发各融资渠

道审核要点
三、城市综合开发开发信托基金

REITs、资产证券化ABS在城市综合

开发中的应用模式
1. 资产证券化解析
四、城市综合开发综合开发融资配

比分析与设计
1. 项目无担保的融资特性及方式
2. 项目融资操作流程图（股权融资

、债权融资）
3. 项目融资之股权与债权、直接与

间接、私募与公募
五、城市综合开发综合开发产业招

商运营与产业招商方法模式
1. 城市综合开发开发产业导入的关

键点解析
2. 城市综合开发开发产业导入渠道

分析
3. 城市综合开发开发产业导入之产

品设计
4. 城市综合开发开发产业导入小工

具介绍
5. 城市综合开发开发产业导入模式

解析
6. 产业招商实务
六、城市综合开发综合开发协议保

障体系逻辑与案例解析
1. 城市综合开发开发协议设计结构
2. 城市综合开发开发委托运营协议
3. 城市综合开发开发股东协议
4. 城市综合开发开发公司章程
5. 城市综合开发开发组织架构设计
6. 城市综合开发开发合作协议要点
七、城市综合开发综合开发模式选

择与交易结构设计
1. PPP模式
2. 一二级联动模式
3. 政府购买服务模式
4. 棚改与城市更新模式
附：华夏行幸福基业案例解析可替

换为：
上海张江高科开发模式
招商局集团城市综合开发开发模式
联东U谷城市综合开发开发模式
五矿集团城市综合开发开发模式